اخبار دماوند – سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرد تنظیم قولنامه عادی برای املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ هستند ممنوع است و مشاوران املاک در صورت تخلف با ضمانت اجراهایی از جمله جریمه، تعلیق و حتی ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.
بر اساس توضیحات ارائه‌شده، این محدودیت مربوط به اسناد مالکیت حدنگار سبز رنگی است که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یعنی از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده‌اند.
بنابراین، صاحبان این املاک در هنگام خرید، فروش یا انجام معاملات مربوط به ملک خود باید از مسیرهای پیش‌بینی‌شده در قانون استفاده کنند و تنظیم یک قولنامه عادی خارج از فرآیند رسمی ثبت، روش قانونی معامله این دسته از املاک محسوب نمی‌شود.
سند سبز رنگ چیست؟
اسناد مالکیت حدنگار سبز رنگ، همان اسناد تک‌برگی جدیدی هستند که برای املاک مشمول مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر می‌شوند.
رنگ سبز این اسناد باعث شده در ماه‌های اخیر اصطلاح «سند سبز» در میان مردم و فعالان بازار مسکن رایج شود.
نکته مهم این است که ملاک، صرفاً رنگ ظاهری سند نیست؛ بلکه موضوع اصلی، نوع سند و زمان صدور آن و شمول ملک نسبت به مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
بر اساس اعلام سازمان ثبت، اسناد مالکیت حدنگار سبز رنگ صادرشده پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، مشمول الزامات ویژه‌ای برای انجام معاملات هستند.
قولنامه عادی برای سند سبز ممنوع است
یکی از مهم‌ترین نکات اعلام‌شده از سوی سازمان ثبت، ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی برای این دسته از املاک است.
به این ترتیب، اگر ملکی دارای سند حدنگار سبز رنگ مشمول قانون باشد، فروشنده و خریدار نمی‌توانند صرفاً با مراجعه به یک مشاور املاک، یک قولنامه عادی دست‌نویس یا قرارداد عادی تنظیم کنند و معامله را به همان شکل خاتمه‌یافته تلقی کنند.
فرآیند معامله باید در یکی از روش‌های پیش‌بینی‌شده در قانون انجام شود و در نهایت معامله به شکل رسمی در سامانه و دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
مشاوران املاک متخلف با چه مجازاتی روبه‌رو می‌شوند؟
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هشدار داده است که مشاوران املاکی که برخلاف مقررات برای املاک دارای سند سبز اقدام به تنظیم قولنامه عادی کنند، ممکن است با ضمانت اجراهای قانونی مواجه شوند.
این ضمانت اجراها می‌تواند شامل جریمه، تعلیق و حتی ابطال پروانه کسب باشد.
به همین دلیل، خریداران و فروشندگان نیز باید نسبت به نوع سند ملک و شیوه قانونی انجام معامله دقت داشته باشند و تصور نکنند هر قراردادی که در یک بنگاه املاک نوشته شود، به تنهایی برای انتقال قانونی مالکیت کافی است.
سه روش قانونی معامله با سند سبز
برای انجام معامله املاک دارای سند حدنگار سبز رنگ، سه مسیر اعلام شده است.
روش اول؛ تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی
یکی از مسیرهای پیش‌بینی‌شده، مراجعه مستقیم طرفین به دفتر اسناد رسمی است.
بر اساس اعلام سازمان ثبت، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی مربوط به معاملات ملکی را تنظیم و ثبت کنند.
این قراردادها می‌تواند مواردی مانند تعهد به بیع، قولنامه رسمی و قراردادهای مشابه را شامل شود.
در این روش، فرآیند معامله از مسیر رسمی دفترخانه انجام می‌شود و قرارداد در چارچوب مقررات ثبتی به ثبت می‌رسد.
روش دوم؛ ثبت پیش‌نویس قرارداد توسط مشاور املاک
روش دوم مربوط به معاملاتی است که ابتدا از طریق مشاور املاک دنبال می‌شوند.
در این شیوه، مشاور املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی میان خریدار و فروشنده، اطلاعات مربوط به توافق را در قالب پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج می‌کند.
سپس پیش‌نویس برای انجام مراحل رسمی معامله به دفتر اسناد رسمی منعکس می‌شود.
فرصت پنج‌روزه برای مراجعه به دفترخانه
بر اساس توضیحات اعلام‌شده، طرفین معامله پس از ثبت پیش‌نویس قرارداد، حداکثر پنج روز فرصت دارند برای ادامه فرآیند ثبت معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
اگر طرفین در این مهلت به دفترخانه مراجعه نکنند، پیش‌نویس ثبت‌شده از سامانه حذف خواهد شد.
بنابراین ثبت پیش‌نویس در سامانه را نباید با ثبت نهایی معامله یکی دانست.
پیش‌نویس قرارداد به‌تنهایی قرارداد محسوب نمی‌شود
یکی از نکات بسیار مهم برای خریداران و فروشندگان این است که پیش‌نویس قرارداد فاقد آثار حقوقی قرارداد است.
به همین دلیل، در مرحله‌ای که اطلاعات معامله صرفاً به عنوان پیش‌نویس در سامانه درج شده و هنوز معامله توسط سردفتر به شکل رسمی ثبت نشده است، طرفین باید از مبادله وجه، اسناد و مدارک مربوط به ملک خودداری کنند.
این نکته اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است برخی افراد تصور کنند ثبت پیش‌نویس در سامانه به معنای قطعی شدن معامله و انتقال مالکیت است.
در حالی که مطابق توضیحات سازمان ثبت، مرحله پیش‌نویس با مرحله ثبت رسمی معامله تفاوت دارد.
روش سوم؛ قرارداد یکسان و مراجعه به دفترخانه
مسیر سوم برای انجام معاملات این املاک، استفاده از قرارداد یکسان است.
در این روش، مشاور املاک با توجه به شرایط معامله، قرارداد را در قالب نمونه و یکسان پیش‌بینی‌شده در سامانه ثبت می‌کند.
پس از ثبت قرارداد، طرفین باید در مهلت مقرر برای ادامه فرآیند و انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
مهلت سه‌ماهه برای ادامه فرآیند
در این روش، طرفین معامله حداکثر سه ماه از تاریخ ثبت قرارداد یکسان فرصت دارند برای ادامه فرآیند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
بنابراین برخلاف روش پیش‌نویس که مهلت مراجعه پنج‌روزه اعلام شده، در قرارداد یکسان مهلت مراجعه به دفترخانه سه ماه در نظر گرفته شده است.
آیا همه قولنامه‌های ملکی باطل شده‌اند؟
یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید در اطلاع‌رسانی عمومی مورد توجه قرار گیرد، تفاوت میان «ممنوعیت قولنامه عادی برای اسناد سبز مشمول قانون» و این تصور عمومی است که «از این پس هیچ قولنامه‌ای اعتبار ندارد».
موضوع اعلام‌شده مربوط به املاک دارای سند حدنگار سبز رنگ مشمول مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
بنابراین نمی‌توان از این خبر نتیجه گرفت که هر قولنامه‌ای که در سال‌های گذشته برای هر ملکی تنظیم شده، خودبه‌خود فاقد اعتبار شده است.
در معاملات ملکی، نوع سند، تاریخ صدور آن، وضعیت ثبتی ملک و مقررات حاکم بر معامله اهمیت دارد و در موارد خاص، بررسی وضعیت ملک توسط دفترخانه یا کارشناس حقوقی می‌تواند از بروز اختلاف جلوگیری کند.
چرا قانون به سمت ثبت رسمی معاملات رفته است؟
هدف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، افزایش ثبت رسمی نقل‌وانتقال‌های ملکی و کاهش مشکلات ناشی از معاملات غیررسمی عنوان شده است.
معاملات ملکی معمولاً ارزش مالی بالایی دارند و اختلاف بر سر مالکیت، فروش یک ملک به چند نفر، مشکلات مربوط به اسناد و ادعاهای متعارض می‌تواند سال‌ها درگیرکننده باشد.
حرکت به سمت ثبت رسمی معاملات، از منظر ثبتی با هدف ایجاد سابقه روشن‌تر برای مالکیت و نقل‌وانتقال املاک دنبال می‌شود.
در این میان، سامانه‌های الکترونیکی ثبت اسناد نیز قرار است نقش بیشتری در ثبت و رهگیری فرآیند معاملات داشته باشند.
خریداران هنگام معامله سند سبز به چه نکاتی توجه کنند؟
افرادی که قصد خرید ملک دارای سند سبز را دارند، بهتر است پیش از پرداخت وجه یا امضای هرگونه توافق، ابتدا وضعیت سند و مسیر قانونی معامله را بررسی کنند.
مهم‌ترین نکته این است که صرف امضای یک قولنامه عادی در بنگاه، جایگزین ثبت رسمی معامله نیست.
همچنین در صورتی که معامله در مرحله پیش‌نویس قرار دارد، نباید پیش‌نویس ثبت‌شده را با سند انتقال مالکیت اشتباه گرفت.
توجه به مهلت‌های قانونی نیز اهمیت دارد؛ زیرا در روش پیش‌نویس، مهلت مراجعه به دفترخانه پنج روز اعلام شده و در روش قرارداد یکسان، طرفین سه ماه برای ادامه فرآیند فرصت دارند.
نقش مشاوران املاک در معاملات جدید
با اجرای مقررات جدید، نقش مشاوران املاک نیز در معاملات ملکی تغییر کرده است.
مشاور املاک همچنان می‌تواند نقش مهمی در مذاکرات اولیه و ایجاد ارتباط میان خریدار و فروشنده داشته باشد، اما در معاملات مشمول قانون باید فرآیند ثبت قرارداد را مطابق سازوکارهای تعیین‌شده انجام دهد.
به همین دلیل، آشنایی مشاوران املاک با سامانه‌های ثبت و مقررات جدید اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
برای خریداران و فروشندگان نیز مراجعه به مشاوران املاک مجاز و توجه به فرآیند رسمی ثبت معامله می‌تواند از بخشی از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کند.
نگاه تحلیلی چراغ شرق؛ سند سبز یعنی معامله با احتیاط بیشتر
تغییر مهمی که در این فرآیند اتفاق افتاده، این است که معامله ملک دیگر صرفاً به توافق خریدار و فروشنده و امضای یک برگه در بنگاه خلاصه نمی‌شود.
برای املاک دارای سند سبز مشمول قانون، مسیر رسمی ثبت معامله بخش جدایی‌ناپذیر فرآیند انتقال است.
این موضوع ممکن است در ابتدا برای برخی خریداران و فروشندگان پیچیده‌تر به نظر برسد، اما از سوی دیگر، باعث می‌شود طرفین معامله نسبت به وضعیت ثبتی ملک، هویت طرفین، فرآیند انتقال و ثبت نهایی معامله توجه بیشتری داشته باشند.
در واقع، پیام مهم این مقررات برای مردم این است که در معاملات ملکی با ارزش بالا، «قولنامه را امضا کردیم و تمام شد» دیگر رویکرد قابل اتکایی برای املاک مشمول قانون نیست.
خریدار باید بداند دقیقاً چه سندی را می‌خرد، فروشنده باید مسیر قانونی انتقال را طی کند و مشاور املاک نیز باید در چارچوب سامانه و مقررات تعیین‌شده عمل کند.
هشدار مهم برای خریداران خانه
اگر قصد خرید خانه یا زمین دارید و فروشنده اعلام می‌کند ملک دارای سند سبز است، پیش از پرداخت مبلغ قابل توجه یا امضای قرارداد عادی، درباره مسیر رسمی معامله و وضعیت سند از دفتر اسناد رسمی یا مراجع ثبتی مربوطه استعلام و راهنمایی دریافت کنید.
به‌ویژه در مرحله پیش‌نویس، تا پیش از ثبت رسمی معامله توسط سردفتر، پرداخت وجه یا تحویل اسناد و مدارک ملک می‌تواند با ریسک همراه باشد و طبق توضیحات سازمان ثبت، طرفین باید از این اقدامات خودداری کنند.
در معاملات ملکی، یک امضای ساده روی کاغذ می‌تواند ارزش مالی بسیار بالایی داشته باشد؛ بنابراین شناخت مسیر قانونی معامله، پیش از پرداخت پول اهمیت بیشتری از هر زمان دیگری پیدا کرده است.
